Gayrimenkul sektöründeki trendler ekonomi piyasalarındaki değişkenlere göre şekilleniyor. Ancak değişen dünya, bu yönelimlerin ileriye dönük olmasını şart koşuyor. Hem çevrenin hem de şirketlerin geleceği için artık sürdürülebilirlik yatırımları olmazsa olmaz. Peki Türkiye’deki trendler hangi yönde? Geleceğin ofis düzenlerinde bizi neler bekliyor? JLL Türkiye Ulusal Direktörü Mahir Mermer’le gayrimenkul sektörünü konuştuk.

Röportaj: Habibe Çıkılıoğlu Fotoğraf: Peek Media

JLL’in sektördeki rakiplerine göre sunduğu avantajları nasıl tanımlıyorsunuz?

Cushman & Wakefield, CBRE ve Colliers’le birlikte gayrimenkul sektöründe “Big Four” dediğimiz dört büyük şirketten biriyiz. Bence Türkiye’de JLL’i öne çıkaran noktalar yüksek çalışan sayısı, ulaşılabilirlik ve tecrübe. Ayrıca köklü bağlantılarımız doğal olarak işlem hızımızı arttırıyor. JLL, Türkiye’ye Alkaş Danışmanlığı satın alarak girdi. Başlarda ağırlık perakendedeydi fakat sonra ofis alanında daha çok yatırım yapmaya başladı. Çünkü globalde JLL ofis kiralayan ve satan bir şirket olarak tanınıyor.

Peki şirket kültürünüzü nasıl tanımlarsınız?

JLL, çalışanların kendi şirketleriymiş gibi özgürce karar aldıkları bir şirket kültürüyle faaliyet gösteriyor. Yaratıcı olan her şey gündeme alınıyor ve esnek bir çalışma ortamına sahip.

İstanbul’da ofis sektörü geçtiğimiz yıl nasıl bir performans sergiledi ve gelecek tahminleriniz ne yönde?

2014, 450 bin metrekare işlemle Türkiye gayrimenkul sektörünün en başarılı senesi oldu. Ancak bu ilerleme 2015’ten sonra ekonomik sebepler yüzünden yavaşladı. Metrekare bazında işlem sayısı yıllık 110 bin metrekare bandına geriledi, bu ciddi bir düşüş. Ancak arz gelmeye devam etti ve stok 4.2’den 6 milyon metrekareye kadar yükseldi. İşlem sayısı düşerken stok gelmeye devam ettiği için kiralar düştü, bu açıdan 2018 gayrimenkul sektörü için zor bir sene oldu. Kur farkı yüzünden aksayan inşaatlar, önümüzdeki dönemde yeni arz gelmeyeceğini gösteriyor. Şu an İstanbul piyasasının %21’i boş durumda. Önümüzdeki dönem bu boşluk dolacak; çünkü kiracılar rakamlardaki %40’a varan gerilemeyi taşınmak için fırsat olarak görüyorlar. 2022’ye kadar bu stoğun eriyeceğini ve 2023’te kiraların aynı seviyelere döneceğini öngörüyoruz.

İstanbul’daki şirketlerin lokasyon seçimini etkileyen faktörler son on yılda nasıl değişti?

Başlarda bu faktörler müşteri odaklıydı, şimdi yurt dışındaki yönelimlerin de etkisiyle çalışan mutluluğu ön plana alındı. Artık şirketlerin taşınma kararlarında insan kaynakları departmanlarının da etkisi oluyor. İstanbul özelindeyse finans şirketleri hariç Avrupa Yakası’ndan Anadolu Yakası’na doğru bir geçiş var. Bu durumun öncelikli sebepleri arasında Anadolu Yakası’nda beyaz yakalı çalışanların ağırlıklı olması ve yaşam koşulları var. Ayrıca çalışan sayısı fazla olan şirketler de Anadolu Yakası’nı tercih ediyorlar. Genel olarak etkili faktörler arasında metro hattına ve AVM’lere yakınlık var. Genişleyen metro ağıyla birlikte servis ve öğle yemeği sunan şirket sistemleri de değişmeye başlayacak. Yani metro hattı genişledikçe metroya yakın ofislerin değeri artacak diye tahmin ediyorum.

Müşterileriniz ne tür gayrimenkul ve ofis trendlerine talep gösteriyor?

Ofis binası trendlerinde özellikle dikeyden yataya doğru bir gidişat var. Yatay ofis katlarının ortalama bandı 500’den 2500 metrekareye yükseldi. Bunun sebebiyse yatayda iletişimin çok daha hızlı olması. Çünkü dikey yapılanmada departmanlar arası iletişim kopukluğu oluyor. Yatay büyüme açısından da arsa sıkıntısı söz konusu, bu yüzden konuya kişi başı maliyet olarak bakılıyor. Son dönemde öne çıkan diğer ofis trendiyse bina verimliliği. LEED sertifikası olan binalar hem tasarruf hem de sosyal sorumluluk açısından tercih ediliyor. Önümüzdeki dönemde ofis binalarındaki bu kriterler olmazsa olmaz bir koşul haline gelebilir.

Ayrıca Türkiye gibi ekonomisi dinamik olan ülkelerde hazır ofislere yönelim giderek artıyor. Çünkü ofis yatırımı şirketlerin büyüme öngörüleriyle bağlantılı. Örneğin İstanbul’daki bazı şirketler maliyeti kısmak adına daha dar alanlarda çalışıyor. Tüm dünyada zaten farklı sebeplerle daha yaratıcı ve esnek ofislere yönelim vardı. Türkiye de o yöne doğru giderken ekonomiyle alakalı değişkenler tercihlerde etkili oldu. Londra’da hazır ofis metrekaresinin stoğa oranı %2-4 arasında. Türkiye’deyse bu oran %4.7, önümüzdeki sene %7 olması bekleniyor. Bundan sonraki dönemde servisli ofisler etkin olacak.

Ofisi Levent’te bulunan veya buraya taşınmayı düşünen müşterileriniz buradaki ofislerle ilgili hangi noktalara dikkat ediyor?

Levent diğer ofis bölgelerine göre çok farklı bir ekosisteme sahip. Dikey ve yatay yapılaşmanın bir arada olduğu, yeşil alanlara sahip bir semt. Burada sadece iş merkezleri yok, günlük hayatın akışı da devam ediyor. Şirket prestiji açısından da Levent öne çıkıyor. Ayrıca bankaların yerleşkesi, yani merkez iş alanı. Bu durum da kaçınılmaz olarak fiyatlara yansıyor.

Sağlıklı yaşam trendlerinin ofis piyasasına nasıl bir etkisi var?

Aslında son zamanlarda ofis binalarında açılan spor salonlarının pek tutmadığını gözlemliyorum. İnsanlar yalnızca sağlıklı bir yaşam için spor yapmıyor, aynı zamanda sosyalleşmeyi de amaçlıyorlar. Ayrıca spor salonunun lokasyonu da soru işareti yaratıyor; eve mi yakın olmalı yoksa işe mi? Bence binanın içinde küçük bir spor salonundansa ofise yakın büyük bir spor salonunun olması daha mantıklı. Bunun dışında sağlıklı yaşam trendlerinin ofis ortamlarına yansımasını dekorasyonda ve bina yapılarında görüyoruz.

JLL, Ethispere Enstitüsü’nün 2018 yılı için açıkladığı “Dünya’nın En Etik Şirketleri” listesinde yer alıyor, ayrıca sürdürülebilirliği destekliyor. Şirketin sürdürülebilirlik çalışmalarından bahsedebilir misiniz?

Ofisimiz LEED sertifikası alan bir binada yer alıyor, dekorasyonumuzla platinyum sertifikası aldık. Ayrıca kağıt bardak kullanımını bıraktık ve arıtma su kullanmaya başladık. Elbette sürdürülebilirlik konusu ikiye ayrılıyor; doğada sürdürülebilirlik ve şirketin sürdürülebilirliği. Bu yönelimlerin her ikisine de katkısı oluyor. Türkiye’deki şirketler de bu yönde yatırımlar yapıyor. Özellikle yurt dışı merkezli şirketlerin talepleri bu yöndeki çalışmalarda etkili oluyor.

Yeni nesil ofislerdeki paylaşımlı alanlar ve ortak içerik geliştirme yöntemleri çalışan verimliliğini nasıl etkiliyor?

Açık ofislerin dikkat dağıtıcı olduğuna dair söylemler var. Ancak yeni nesil ofis düzenleri açık ve özel alanları bir arada bulunduruyor. Bence yeni nesil ofisler çalışma verimliliğini kesinlikle arttırıyor. Ofislerde çalışmamızın sebebi zaten insanların iletişim halinde olabilmesi. Evden çalışma sistemi de Türkiye’de bu yüzden çalışmadı, interaktif ortamlar sosyalleşme açısından kabul görüyor. Kafelerdeki çalışma düzeniyse iki taraflı olarak çöküşte. Bunların yerini servis ofisler almaya başladı çünkü bu tarz yerler aradaki ayrımları ortadan kaldırıyor. Bence bir sonraki adımda büyük caddelerde servis ofislerin teknolojik altyapıya sahip, küçük toplantılar yapabileceğiniz kafeleri yer alacak.

Verimlilik açısından sistemdeki en büyük hata 9-6 ısrarı. Her şirketin yıllık veya altı aylık hedefleri var. Fiziksel olarak ofiste bulunmanın ötesinde bunun gerçekleştirilmesine önem verilmeli. Çağa uyum sağlamayan sistemler zaten geçerliliğini yitiriyor. Eski jenerasyon, yeni nesil çalışma yöntemlerini beğenmiyor. Fakat bir insanın aralıksız çalışabileceği süre sınırlı, konsantrasyon süremiz belli. Günümüzde ofis hayatıyla özel hayat ayrımı kalmadı, uzun çalışma saatleri içerisinde insanlar sosyalleşmek ve yaptıkları işten zevk almak zorunda. Bunu sağlamayan şirketlerinse başarı şansları düşük. Hiyerarşik düzen değişti, yeni nesil değişimden korkmuyor ve kendine güveniyor.

JLL Türkiye’nin ofis kiralama direktörü olarak Assembly’nin ofis binalarına getirdiği yeni nesil topluluk yönetimi anlayışı hakkında ne düşünüyorsunuz?

Assembly’nin işletmesi aslında yeni sayılır. Ama bunun için kesinlikle en doğru binada başladı, Ferko Signature binası Levent’in göz bebeği. Zaten son dönemde birçok büyük şirketin bu binayı tercih ettiğini görüyoruz. Assembly sadece binayı işletmiyor, aynı zamanda geliştiriyor. A’dan Z’ye birçok hizmet sunuyor, bu sistem Türkiye için çok yeni. Yönelim şu an zaten servis ofislere doğru. Ofis sektöründeki trendleri takip edip ihtiyaçlara göre hizmetler sunan Assembly işletmesi, henüz yeni olsa da ileride ismini çok duyacağız gibi görünüyor.

Sizce geleceğin ofis düzenlerinde bizi nasıl yenilikler bekliyor?

Geleceğin ofis düzenlerinde yapay zeka ve robotlar etkin olacak. Bu durum mavi yakadan beyaz yakaya doğru geliyor. İş yerlerindeki insan sayısı azalacak fakat sosyal varlıklar olduğumuz sürece ofislerde çalışmaya devam edeceğiz. Satış ve pazarlama sıcak temas gerektiriyor, bu robotların yapabileceği bir şey değil. Hepimiz eninde sonunda yeni dünyaya adapte oluyoruz, online alışveriş yapmak gibi. Yine de gelecek hepimiz için bilinmezliğini koruyor.