Gayrimenkul sektöründeki yönelimler, çağın koşullarına göre yeniden yapılanan iş hayatının bir yansıması. Bu yeni dönemde konvansiyonel anlayışlar da geçerliliğini kaybediyor. Peki bu durum İstanbul ofis piyasası için ne ifade ediyor? Son dönemde sektördeki trendler hangi yönde? Yeni nesil ofis düzenleri iş verimliliğini nasıl etkiliyor? CBRE Türkiye Kiralama Direktörü Sedef Aslan’dan dinledik.

Röportaj: Habibe Çıkılıoğlu Fotoğraflar: Peek Media

CBRE, Lipsey Company tarafından 16 yıl üst üste sektörün önde gelen markası, Forbes tarafından Amerika’nın En İyi 15. İşvereni seçildi ve Fortune Dergisi tarafından imrenilen şirketlerden biri olarak gösteriliyor. Bize CBRE’nin uluslararası başarısının ardında yatan şirket kültüründen bahsedebilir misiniz?

CBRE dünyanın en eski gayrimenkul şirketi. 1773’te Londra’da Mr. Richard ve Mr. Ellis tarafından kuruldu; adımızdaki R ve E harfleri oradan geliyor. Şirket ilk zamanlarda İngiltere, Avrupa ve Uzak Doğu’daki başarısını Amerika’da yakalayamamış. Bu yüzden 90’ların başında Amerika’nın dev şirketlerinden biri olan CB firmasıyla birleşiyor ve ardından gayrimenkul sektöründe zirveye çıkıyor. Gururla söyleyebilirim ki, Forbes 500 listesinde yer alan şirketlerden 400’ü bizim müşterimiz. Ayrıca son üç seneye kadar Forbes’da olan tek gayrimenkul şirketi bizdik. Bu başarının ardında yatan sebepse CBRE’nin sağlam iletişim ağı. Bağlantılarımız sayesinde farklı ülkelerde yaptığımız anlaşmalar global ağımızı da besliyor. CBRE’nin Türkiye’ye girişi 1994 yılında Çırağan Palace Kempinski’nin edinim danışmanlığıyla başladı. Sonrasında uzun yıllar boyunca otelin tesis yönetimini de CBRE gerçekleştirdi. Ben CBRE’nin Türkiye ofisine 2007 yılının başında katıldım. CBRE, dünya çapında 100’den fazla ülkede 75 binden fazla personel ve 500’den fazla ofisle faaliyet gösteriyor. Türkiye’de 100’ün üzerinde personelimiz var ve 75 kişi tesis yönetimi tarafında çalışıyor. 2002-2011 yılları arasında CBRE Türkiye’deki faaliyetlerini franchise operasyonu olarak yürüttü, 2012 yılındaysa tamamen CBRE Group’a ait bir ofis haline geldi.

İstanbul’da ofis sektörü geçtiğimiz yıl nasıl bir performans sergiledi ve 2019 beklentileri ne durumda?

Son yıllarda dünya gayrimenkul sektöründeki trend tasarruf üzerine ve bu yöndeki çalışmalar önümüzdeki sene de devam edecek. Sektörde tasarruf danışmanlığı da bu yönelim açısından önemli. Geçen sene CBRE kiracı temsilciliğinde market lideri oldu. Ev sahibi tarafındaysa 260 bin metrekare toplam işlemin 41 bin metrekaresini gerçekleştirdi. Ancak bu işlemlerin yaklaşık %75’i taşınmadan ziyade yerinde kalıp tasarruf sağlayacak kira yenilenmesi şeklinde gerçekleşti. 2019’da da bu şekilde devam ederek yüksek bir işlem hacmi olacağı öngörülüyor.

Şu anda İstanbul ofis piyasasında arz fazlası var. A ve B sınıfı ofis binalarında %30’a yakın bir boşluk söz konusu. Birçok ev sahibi hem yasal hem de piyasa gereklilikleri yüzünden Türk Lirası’na dönüş yaptı. Bu durum kiracı tarafı için bir avantaja dönüştü; bu sayede artık uzun süreli kirasız dönemler alabiliyoruz. Ancak Avrupa veya Amerika’da kiracılara sunulan kazanımlar kirasız dönemle sınırlı değil. Dekorasyon yardımı, bina içinin bir kısmı veya tamamının ev sahibi tarafından yapılması gibi başka avantajlar da sunuluyor. Türkiye’deyse kiracılara sadece dekorasyon için kirasız dönem tanıyorlar. Bu dönem yabancı firmalarda altı aya kadar uzatılabiliyor. Çünkü yurt dışından desteklenen IT altyapısının tasarımı ve inşası uzun süreli kirasız dönemler gerektiriyor. Eskiden ev sahipleri buna yanaşmazlardı, üç aylık dönemi ancak alabilirdiniz. Şimdi artık Levent’te bile bir yıla varan kirasız dönemler alabiliyorsunuz. Bu süre kiraladığınız metrekareye göre de değişkenlik gösteriyor. Ekonomik sıkıntılardan dolayı önümüzdeki sene satışların yükselmesi bekleniyor. O nedenle bu senenin hem İstanbul ofis sektörü hem de sermaye piyasaları için olumlu geçeceğini düşünüyoruz.

İstanbul ofis piyasasında Avrupa ve Anadolu yakası arasında ne gibi farklılıklar öne çıkıyor?

Ofis tercihlerinde şirketin hizmet verdiği sektör, bulunmak istediği lokasyonla paralellik gösteriyor. Hukuk, finans danışmanlığı ve bilişim sektörlerinden müşterilerimiz çoğunlukla Levent’i tercih ediyor. FMCG, ecza, online satış sektöründe ise Ataşehir ya da Maslak gibi ikincil bölgeler öne çıkıyor. Bankaların arka ofisleri ve lojistik sektörüyse hem yeni gelişen bölgeleri hem de İstanbul’un dış eteklerini tercih ediyor; Avrupa Yakası’nda Kağıthane ve havaalanı bölgesi, Anadolu Yakası’nda ise Tuzla çevresi. Yani lokasyon tercihlerinde sektörel farklılıklar etkin oluyor.

İstanbul’da bölge gözetmeksizin son yıllarda her iki yakada da çok iyi ofis projeleri geliştirildi. Örneğin şu anda içinde bulunduğumuz Assembly Ferko Signature binası ödüllü tasarımı, altyapısı ve işletmesiyle en üst segment projelerden biri. Bu binayı diğerlerinden ayıran farklardan biri sanatsal yatırımlar. Avrupa Yakası’nda ve Levent’te ofis arayan tüm müşterilerimi mutlaka getirip gezdirdiğim bir yer. Pek çok binadaki ziyaretlerimiz yarım saat sürer, ancak buradan bir buçuk saatten önce çıkmıyoruz.

Ofisi Levent’te bulunan veya buraya taşınmayı düşünen müşterileriniz buradaki ofislerle ilgili hangi noktalara dikkat ediyor? Müşterilerinizin iş yeri tercihlerini etkileyen faktörler nelerdir?

Levent İstanbul’un birincil ofis alanı. Yine müşterilerimizin tercihlerinde sektörel farklılıklar öne çıkıyor; hukuk, finans danışmanlığı ve bilişim şirketleri müşterilerinin de burada olmasından dolayı Levent’te olmayı tercih ediyor. Bunun dışında büyük şirketler prestij açısından Levent’i tercih ediyorlar. Bazı firmaların da aksine imaj ve müşteri segmenti açısından burada olmamaları gerekiyor. Yani bu faktörler iki taraflı etkili.

Peki ofis piyasasındaki rakamlar ne ölçüde farklılık gösteriyor?

Aslında son 10 sene içinde geliştirilen projelerin kalitesi aşağı yukarı aynı. Ancak bazı projeler enerji tasarrufu açısından öne çıkıyor. Binaların tasarruf açısından sınıflandırılmaları söz konusu; düz, altın ve platin gibi. Tam platin sınıfında olan binalar en üst seviyede enerji tasarrufu sağlıyor. Bu binaların kiraları başta yüksek gibi görünse de zaman içinde güneş enerjisinin kullanımı ve havalandırma gibi uygulamalar maliyetleri düşürüyor. Projelerin birim maliyet fiyatları ortada, rakamı değiştiren faktörse arsa fiyatı. Dolayısıyla arsa fiyatları kira fiyatına yansıyor.

Y kuşağının beklentilerine göre şekillenen yeni nesil ofis tasarımları sizce iş verimliliğini nasıl etkiledi?

Y kuşağı için paylaşım, özgür bir hareket alanı ve rahat çalışma ortamları çok önemli. Bu yüzden yeni nesil ofisler onlar için biçilmiş bir kaftan niteliğinde. Neden? Çünkü ortak alandan faydalanıyorlar ve yeni insanlarla tanışıyorlar. Bu şekilde yeni iş birlikleri ve fırsatlar ortaya çıkarabiliyorlar. Dolayısıyla yeni nesil ofisler Y kuşağının verimliliğini arttırıyor. Girişkenliğin onlar için artı fırsatlar yarattığını düşünüyorum. Ayrıca Y kuşağında Startup’lara yönelen çok arkadaşımız var ve tek başına çalışanlar için sanal ofis seçenekleri yeterli oluyor.

CBRE dünya çapında sürdürülebilirliği destekliyor ayrıca çeşitli yardım çalışmaları yürütüyor. CBRE Türkiye özelinde sürdürülebilirlik için nasıl faaliyetler yürütüyor?

CBRE, UNICEF ile çözüm ortaklığı yapıyor. Her sene aralarına Türkiye’nin de dahil olduğu birçok ülkede etkinlikler düzenleniyor ve biz de bu etkinliklerde bağışlar toplayarak ihtiyacı olan çocuklara destek oluyoruz. Son senelerde de Suriyeli çocuklara eğitimleri ve kamplarda daha iyi şartlarda yaşayabilmeleri için destek olduk. Onun dışında İstanbul ofisi olarak her sene Türkiye’de ağır kış şartları yaşayan köylerden bir ilkokul belirliyoruz. Ardından öğrencilerin ihtiyaçlarıyla ilgili öğretmenlerle irtibata geçiyoruz. Geçen sene kışlık giysi yardımında bulunduk; bu yıl ise kırtasiye malzemesi.

Assembly’nin ofis binalarına getirdiği yeni nesil topluluk yönetimi anlayışı hakkında ne düşünüyorsunuz?

Assembly başarılı bir işletme anlayışına sahip. Konvansiyonel ofislerde genel müdürün odası, finans odası ve farklı departmanlar için farklı bölümler bulunur; fakat son yıllarda bu düzen yerini açık ofislere bıraktı. Bazı şirketlerde artık genel müdürler bile kapalı oda kullanmıyor ve ofisin tam ortasında çalışıyor. Bu düzeni çok etkili buluyorum. CBRE’de de bu sistemi uyguluyoruz, özel masalar yerine alanı mümkün olduğunca verimli kullanabilmek için portlarda çalışıyoruz. Artık zaten bilgisayarlarımız olduğu sürece çalışmak için mekanlara bağımlı değiliz. Dünyada pek çok yabancı şirket mobiliteyi ve dolayısıyla evden çalışma pratiklerini kabullendi. Bu dönüşüm de doğal olarak ofis alanlarının küçülmesine ve servisli ofislere yönelimin artmasına sebep oluyor. Assembly gibi yeni nesil işletmeler, çağın ihtiyaçlarına cevap veren yapılar. Etkinlik alanları, ortak çalışma ortamları ve concierge servislerinin yanı sıra pek çok ayrıcalık sunan Assembly, oldukça verimli bir çalışma ortamı yaratıyor. Bünyesinde bulunan prestijli şirketlerle birlikte, kaliteli bir topluluk yönetimi anlayışını temsil ediyor.

Yeni nesil çalışma alanları geleceğin ofis düzenleri arasında nasıl bir yer tutacak?

Yeni çalışma alanları klasik ofislerin önüne geçecek. Hazır ofisler artıyor çünkü değişen dünyanın ihtiyaçlarına uygunlar. Özellikle geçtiğimiz yıl bu tarz çalışma alanlarında büyük metrekareler kiralandı. Bazıları zaten yapım aşamasından itibaren müşteriye özel tasarlanıyor. Artık birçok şirket yeni nesil çalışma alanlarını tercih ediyor ve müşterilerimiz de buna yöneliyorlar.

Peki sizce ofis düzenlerinin bir sonraki adımı ne olacak?

Geleceğin ofis trendleri arasında sanal ofisler öne çıkacak. Zaten konvansiyonel ofislerde büyük değişiklikler yapamazlar. Bu yönelim çalışan sayısıyla da alakalı ama girişimciler başta sadece birkaç kişi çalıştıkları için sanal ofislerin sayısı artacak. Çünkü bu tarz ofislerin, çalışma şekline göre büyük avantajları var. Eğer ofis konforunu lounge’da da yaşayabiliyorsanız ve kalabalık değilseniz özel bir ofise ihtiyacınız olmayabilir. Zaten en başta dediğim gibi, her şey tasarruf üzerine. Ekonomik etkenler yüzünden artık hiçbir şirket ciddi ofis yatırımlarının altına girmek istemiyor.