Ofis binalarındaki dönüşümün ilk markası: Assembly Buildings

İş dünyasına yenilikçi bir bakış açısı getiren Assembly, dünyanın çeşitli metropollerinde fark yaratacak ofis yönetim binaları işletmeye hazırlanıyor. Yönetim merkezini Londra’ya taşıyan Assembly, iş merkezi olan tüm uluslararası şehirlerde proje arayışlarını sürdürüyor.

Assembly Buildings Kurucu Ortağı Yiğit Şatıroğlu; Londra’da değerlendirdikleri ticari gayrimenkul pro- jelerinin yanı sıra, Barselona’nın kendileri için potansiyel olduğunu belirterek, “Kasımda Paris‘te bir kaç proje için görüşeceğiz. Assembly markalı bir ofis projesi geliştirmek için ‘business hub’ olan tüm uluslararası şehirlerde arayışlarımız var. Bizimle beraber çalışabilecek, yatırımcı olacak yerli, yabancı dost sermayesi de muhakkak olacak.” diyor.

Assembly sistemi nasıl çalışıyor?

Assembly Buildings, yer aldığı şehrin progresif şirket ve iş insanlarının bulunduğu, çalıştığı, buluştuğu, öğrendiği, ürettiği, eğlendiği ofis binaları geliştiren ve işleten bir ticari gayrimenkul markası. İş modeli, otel zincir markalarının iş modelinden benimsenerek ticari gayrimenkul, yani ofislere uyarlanmıştır. Assembly, kendi yatırımıyla veya yerel gayrimenkul geliştiricilerle birlikte geliştirdiği ofis binalarında uluslararası ve yerel lider kurumları, iş derneklerini, şirketleri, bir arada toplamak için farklı ürünler, servisler ve ortamlar sunarak şehrin en değerli ofis binasını kendi marka adı altında yaratmayı hedefliyor.

Otel anlayışıyla ofis konseptiyle hareket ediyorsunuz. Sunduğunuz hizmetler hakkında bilgi verir misiniz? Ofis sektörüne nasıl bir yorum getiriyorsunuz?

Assembly‘nin temasında, ‘‘coworking‘‘ felsefesini, konvansiyonel ve paylaşımlı ofis sistemleri ile aynı çatı altında yaşatmak var. Öncelikle, çok çeşitli form ve boyutlardaki hedef kitlelerimizi Assembly çatısı altında toplamak için ihtiyaçlarına yönelik ürün ve servisler sunuyoruz. Kalabalık şirketler ve dekorasyon bütçesi olanlar için; konvansiyonel ofis alanlarımız, dekorasyon bütçesi olmayıp hazır ofis tercih edenler için; Suite ofis‘lerimiz, dekorasyon bütçesi olup hazır ofisini ihtiyaçlarına göre kişiselleştirmek isteyenler için; Custom Suite ofislerimiz, evini işinin yanında isteyenler için; Home Office‘lerimiz, binamız içerisinde kendine özel bir alana ihtiyacı olmayıp, ortak alanlarımızı kullanıp, servislerimizden yararlanıp, yine bu cemiyetin bir parçası olmak isteyen iş insanlarımız için; üyeliklerimiz ve sanal ofis seçeneklerimiz bulunuyor.

Bu çalışma alanları dışında hem kendi bünyemizde, hem paydaşlarımızla, hem de dışarıdan gelen talepler ile sürekli etkinlik üretip, binayı içerisindeki iş insanı trafiğini çeşitli ve değişken yapıp, ekosistemimizi zenginleştiriyor ve Assembly‘nin en önemli katma değerlerinden biri olan ‘‘networking‘‘i yoğun seviyede binamızda yaşatıyoruz. Assembly mobil aplikasyonu üzerindeki çok çeşitli concierge hizmetlerinden faydalandırabiliyor, mesela kendi ofis asistanınızın muhtemelen gücünün yetmeyeceği organizasyonlara erişim sağlayabiliyor veya basitçe yurt dışı vize işlemlerinizi sağlayabiliyoruz. Tabii ki tüm bunların arkasında ciddi bir servis alt yapısı gerekiyor. En basitinden otellerde olduğu gibi bina içerisinde bir merkez mutfağımız ve çeşitli ‘satellite’ mutfaklarımızın olduğunu söyleyebilirim.

Şirketlere nasıl bir verimlilik artışı sağlıyorsunuz?

Şirketlere fiziksel ve operasyonel verimlilik yaratıyoruz. Optimum ortak alan kurgusu ve işletmesi, şirketlerin ihtiyaç analizlerine göre yerleşim yapılması ve özel alanların sublet (devren kiraya verilmesi) edilmesini sağlıyoruz. Binalarımızın mekânsal olarak çoğunluğunu kaplayan konvansiyonel ofislerimizde tüm maliklerin ofislerinin planlama ve taşınma süreçleri ekibimiz tarafından destekleniyor. Mesela Türkiye‘nin en büyük holdinglerinden birinin yönetim ofisine ev sahipliği yapacağız. Kendi özel ofis alanlarını planlarken toplantı odası, ortak çalışma alanı gibi alanları minimize ettik çünkü bina içerisinde sunduğumuz alanlarda bunlar yeteri çeşitli fonksiyon ve ihtiyaçlara göre kaliteli teknolojik alt yapısı ile mevcut. Kısa bir hesap ile ihtiyaçları hesaplanarak kendi alanın büyüklüğünden tasarruf etmiş oldular.

Ayrıca yine dünyanın en büyük spor perakende zincirlerinden birinin Türkiye merkez ofisine ev sahipliği yapacağız. Kiralama öncesi yerleşim çalışmalarına uzunca vakit ayırıp optimum ihtiyaçları olan metrekareyi kiralamalarını sağlamış olduk. Hazır ofislerimiz olan suitler ise başlı başına verimlilik üzerine kurulu.

Zaten bu ofis modeli ‘‘cowork‘‘ adı altında dünyada oldukça popüler. Yeni girişimler, az çalışanlı şirketler, danışmanlar, temsilcilik ofisleri, pazara giriş yapan uluslararası şirketlerin tercihi oluyor. Sıfıra yakın maliyet ve kısa dönemli taahhüt ile ofis kurmanın hafifliğinden yararlanmak isteyenler tercihi olan bu ürün, rakiplerimizden farklı olarak bizim tasarım, artırılmış servis ve networking odaklı bir yaklaşımımız var. Ancak kiralama ve üyelik süreçlerinde firmaları önden analiz ediyoruz, çünkü bina içerisindeki komünitenin niteliği, en hassas olduğumuz konuların başında geliyor.

Son olarak özel alanların sublet edilmesi konusu. Aslında bu yeni bir icat. Günümüzde ilk anlattığımızda pek sıcak karşılanmıyor ama ileride kaçınılmaz olacağını düşünüyoruz. Kısaca, kendinize ait ofis alanlarınızda bir belirli bir zaman diliminde boş kalan odaların, masaların veya toplantı alanlarının ücret karşılığı başkalarına kiralanması. Bunun yönetimini profesyonelce yapıp, ofis sakinlerimize, sigortalı şartlarda ek gelir sağlayabiliyoruz.

Binalarımızda bir kişilik hazır ofise de, 180 kişilik dünyanın en büyük iş danışmanlığı kuruluşuna da bu hizmetleri sunabiliyoruz. Büyük ölçeğimiz sayesinde çok daha kaliteli servisi daha makul fiyatlarda Assembly sakinlerimize sunabiliyoruz. Aynı şekilde satın alma maliyetlerini de bina bazında yaptığımız anlaşmalar sayesinde daha makul fiyatlara getirmenin yanı sıra, yeni ürünleri sürekli takip etmenin know-how‘ı ile Assembly‘lilere verimli teklifler sağlayabiliyoruz.

Sürdürmekte olduğunuz ve gündeminizdeki projeler hakkında bilgi verir misiniz?

Dostum ve Assembly dâhil farklı iştiraklerdeki ortağım İsmet Öztanık ile beraber Assembly‘nin ilk projesi olan Ferko Signature managed by Assembly binasına çok yoğun mesai harcıyoruz. Ancak hedefimiz benim 10 yıllık gayrimenkul geliştirme tecrübem boyunca gördüğüm ve bir ticari gayrimenkul ihtiyacına cevap verdiğimiz Assembly‘nin yurt dışında büyümesi. Bunun dışında Soluto entegre tesis yönetim ve güvenlik şirketimiz sektördeki üçüncüyılını bitirdi. Hospitality kavramını her türlü tesise entegre etmeye çalıştığımız Soluto‘da şimdiki heyecanımız akıllı şehircilik ve insana dokunan her türlü inovatif ürünü Soluto yönetimindeki tesislerimize entegre etmek. Bunun dışında gayrimenkul sektörü için blockchain sistemi, taşınabilir otel sistemleri, hostel ve genç evleri ile alakalı çalışmalarım sürüyor. Aile firmamız, Türkiye‘nin ilk ve lider asansör, yürüyen merdiven firması Buga Otis‘in tercihen içinde olmasam da aynı sektörün çevrelerinde dolaştığımız için sürekli iletişimimiz oluyor.

2018 yılı şirketiniz açısından nasıl bir yıl oldu? Büyürken kendinize nasıl bir yol haritası çiziyorsunuz?

Assembly‘nin kuruluşu 2015‘e uzanıyor ancak açılışı 2018. Assembly için çok haraketli, bizim yüzümüzden ticari gayrimenkul sektörü için merak uyandırıcı geçti diyebilirim. Bunun dışında dev bir pazarın genç ve dinamik oyuncusu olduğumuz Soluto entegre tesis yönetim şirketimiz için de sürekli büyüme kaydettiğimiz başarılı bir yolu oldu. Ancak içinde bulunduğumuz bitmek bilmeyen zorlu konjonktür girişimci mantığını, hevesini sürekli zorluyor. Ama yine de her bir krizin girişimcinin bağışıklık sistemini kuvvetlendirdiğine inanıyorum. Fakat iyi zamanları gördüğümüz anda, zafer sarhoşu olmak yerine, konfor bölgemizin dışına, yeni pazarlar, yeni ürünler avına çıkıp kendimizi ‘‘hedge‘‘ edilebilir bir varlık haline getirebilirsek sürdürülebilir başarıyı yakalayabileceğimizi düşünüyorum. Bu makro görüşe ve iletişim araçlarına sahip bizim jenerasyonun, bu sebeple dünya çapında başarılı işler çıkaracağına inanıyorum.

2012‘den beri birçok sıkıntı yaşadık. Fakat bu yıl yaşananların inşaatçıyı ve gayrimenkul sektörünü en fazla etkileyen sıkıntı olacağını düşünüyorum. Türkiye gayrimenkul sektörü hiç görmediği bir sorun ile karşı karşıya. Çünkü gerçekten bu kadar büyük bir sektör olduktan sonra ilk defa maliyetlerini direkt etkileyen böyle bir kriz içerisindeyiz. 2019‘da boşluk oranları artmaya devam edecektir. Ofis dekorasyon maliyetleri, 2-2.5 yıllık kira bedellerine denk geldiği, faizlerin yüzde 25-35 olduğu durumda, şap-sıva kiralamaların çok ciddi rekabet kaybı var. Mal sahipleri ya çok ciddi kirasız dönemler vermek zorunda veya dekorasyon maliyetlerine yardım yapmak durumundalar. Bu olumsuz duruma ek olarak, dikkat ederseniz, maalesef son 20 yılda gerekli özenin gösterilmediği, ağır makyajlı ve sonrasında da kötü işletilen, bakılan binalar oluştu. Bazı binalarının ticari ömrü 20 yılda bitmeye, eskimeye, rekabetçi olamamaya başladı. Doğru işletilmediği ve yönetilmediği için gelinen bu noktada renove etmek çok pahalıya geliyor ve yatırım geri dönüşleri yüzde 5‘in altına düşmüş oluyor. Bu yapıların, ilk planlamasından itibaren profesyonelce ele alınıp, doğru kira veya satış ve sonrasında işletme, yönetme modelleri ile uzun yıllar rekabetçi tutulması gerekiyor. Zaten bunu iyi yapan özellikle İstanbul‘da örnek teşkil eden projeler var ve yıllar sonra, yeni binaların karşısında hala rekabetçi olabildiğini görebiliyorsunuz. Sonuçta; dünyanın 17. büyük ekonomisiyiz, dünya ekonomisinin yüzde 35‘ten fazlasına da üç saat uçuş mesafesindeyiz.

Yurt dışı merkezlere yönelik nasıl bir çalışma içerisindesiniz?

Assembly‘nin yönetim merkezi Londra‘ya taşınıyor. Londra‘da baktığımız ticari gayrimenkul projeleri var. İsmet, en son Barselona seyahatinden güzel bir potansiyel ile döndü. Kasım ayında Paris‘te bir kaç proje ile görüşeceğiz. Assembly markalı bir ofis projesi geliştirmek için business hub olan tüm uluslararası şehirlerde arayışlarımız var. Bizimle beraber bu projelerde yer alabilecek, yatırımcı olacak yerli, yabancı dost sermayesi de muhakkak olacak.